jueves, 13 de junio de 2013

TALLER VIRTUAL SOBRE LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL (ACTUALIZADO)


 TALLER VIRTUAL 

SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
“La Convivencia en la Propiedad Horizontal

Temario:
LA CONVIVENCIA SEGÚN LA LEY 675 DE 2001

EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

EL REGLAMENTO INTERNO Y MANUAL PARA LA CONVIVENCIA

DEBERES Y DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

FUNCIONES DE LA ASAMBLEA, DEL CONSEJO, DEL COMITÉ DE CONVIVENCIAY DE LA ADMINISTRACION FRENTE A LA CONVIVENCIA.

MECANISMOS ALTERNATIVOS PARA LA RESOLUCION DE CONFLICTOS

EL DEBIDO PROCESO PARA LA IMPOSICIONE DE SANCIONES

ALCANCES DE LAS SENTENCIAS DE LA CORTE CONSTITUCIONAL


ALCANCE DE LA NORMATIVIDAD SOBRE LOS ASUNTOS RELACIONADOS CON LA CONVIVENCIA EN LA 
PROPIEDAD HORIZONTAL

ORIENTACIONES SOBRE (ruido, mascotas, uso inadecuado de los bienes comunes, violencia intrafamiliar, inseguridad)

PANEL DE PREGUNTAS Y CONCLUSIONES
FECHA: SABADO 07 SEPTIEMBRE DE 2013 
HORARIO 2:00 P.M. A 4:30 P.M.

POR SERVICIO SKYPE
ingresando el contacto  fernando.martinez405
                
En las memorias del taller, se le entregará, la presentación del taller con el desarrollo del temario, jurisprudencias y sentencias de la corte constitucional, normatividad en materia de procedimiento civil, modelo de reglamento interno y manual para la convivencia, orientaciones para la aplicación del debido proceso, orientaciones para Administradores, Miembros del Consejo de Administración y del Comité de Convivencia.

sitio en Internet:

VALOR DE LA INVERSION
Incluye asistencia a capacitación por Skype, certificación y Memorias en Disco Compacto (incluye costo de envio material por correo certificado)


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HASTA EL 03 Septiembre de 2013
         
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a nombre de Edgar Fernando Martínez 
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Informes a los Celulares 301-6146435 / 301-3157833 /320-8130384
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Carrera 10 No. 20-39 Local 428



ORGANIZAN


ADPHSECOL SAS
NIT No. 900.548.962-8

&

Edgar Fernando Martínez
Asesor y Consultor sobre Propiedad Horizontal




                         

CONFERENCISTA

EDGAR FERNANDO MARTINEZ
Director del portal http://www.admonph.galeon.com/
 Asesor y Consultor Propiedad Horizontal

SI SE ENCUENTRA INTERESADO:

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jueves, 10 de noviembre de 2011

RESPUESTAS A CONSULTAS SOBRE TALLER DE CONVIVENCIA PROPIEDAD HORIZONTAL

Bogotá D.C.,  Noviembre Año 2011

Señores:
PARTICIPANTES EN EL TALLER
SOBRE LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
VINCULADOS AL SECTOR

En el presente documento, se relacionan las respuestas a las preguntas planteadas dentro de desarrollo del taller sobre la convivencia en la propiedad horizontal en Colombia de acuerdo al evento llevado a cabo el día 22 de Octubre y el 05 Noviembre de 2011 en la ciudad de Bogotá y a Nivel del País a través de consultas relacionadas directa é indirectamente sobre el tema.
Las respuestas, están basadas en las orientaciones normativas y bajo el amparo de la Ley 675 de 2001; sin embargo están bajo el criterio del conferencista, No implica que se encuentren sujetas a revisión.

EDGAR FERNANDO MARTINEZ                         
ORGANIZADOR DEL TALLER -CONFERENCISTA
Teléfonos móvil  301-6146435 / 301-7738219

PANEL DE PREGUNTAS
1. Como se debe definir respecto a la extralimitación de funciones del presidente del consejo o del consejo en si mismo; y cuál debe ser el proceso para sancionar a los infractores?

R/ Es necesario definir las funciones del consejo de administración, como órgano designado por la Asamblea de propietarios con funciones de aconsejar a la administración y ser garante del cumplimiento de las funciones de ésta, más No con funciones de coadministrar.

En el desarrollo del taller sobre convivencia, se abordó el tema y dentro del modelo para reglamento interno y manual para la convivencia, definimos las funciones de los órganos de dirección, administración y el comité de convivencia; en el cual se establecen mecanismos para la aplicación del debido proceso para los infractores.

Sin embargo es imperativo revisar el contenido y los alcances del reglamento de propiedad horizontal vigente, toda vez que un eventual reglamento interno ó manual para la convivencia, No se pueden establecer procedimientos por fuera de lo establecido en éste.

2.      Cómo se procede cuando el Presidente de una Asamblea no está de acuerdo con lo que registra el Secretario de la Asamblea y el verificador elegido por la Asamblea está de acuerdo con lo registrado por el Secretario de la Asamblea? Se realiza la publicación del Acta con la firma del Secretario y la del verificador; si asiste el Revisor Fiscal y confirma lo registrado? El Presidente propone eliminar comentarios realizados durante la Asamblea.

R/ Es importante definir que en primer lugar, el presidente de la Asamblea, está designado para dirigir la sesión, y el secretario tiene la función de redactar el acta de la sesión; así mismo en las reuniones de la Asamblea de propietarios, por lo general se designan propietarios para integrar una comisión de verificación en la redacción del acta de la sesión, cuyo papel es revisar que el contenido del texto de este documento redactado. En caso de que No se haya designado la comisión de verificación, es la misma Asamblea de propietarios en sesión posterior quién debe aprobar el contenido del acta.

Como el acta debe ser publicada en los términos establecidos por la Ley 675 de 2001, en la cual cualquier propietario en caso de No encontrarse de acuerdo con el contenido, puede en los términos establecidos, iniciar el proceso de impugnación de las decisiones consagradas en la respectiva acta.

3.      Cómo se procede cuando los que tienen mascotas recogen en una bolsa  los excrementos de sus mascotas pero dejan la bolsa en las áreas comunes?

R/ Se debe definir dentro de la  organización interna de la copropiedad, los procedimientos necesarios para que los dueños de animales domésticos, residentes de la copropiedad apliquen las disposiciones para la disposición y manejo adecuado de las excretas de los ejemplares.

4. Si en una comunidad se realizan toda clase de acercamientos para el reconocimiento de que la propiedad es de todos y la gente no acepta nada de esto, como se obliga a que la comunidad acepte el vivir en una propiedad horizontal si en realidad todo es negativo para ellos y si se hace o se deja de hacer todo está MAL.

R/ Cuando un propietario adquiere un bien de uso particular ó privado, y al firmar la escritura que le otorga la titulación sobre el respectivo bien; por adhesión se está sometiendo a las condiciones que establece el reglamento de propiedad horizontal de la copropiedad, lo que se asimila a un contrato por adhesión, esto significa que debe cumplir con las disposiciones del reglamento, los deberes como propietario y el ejercicio de sus derechos.

5. Cuál es el proceso para arreglar inconvenientes entre vecinos.

R/ Este tipo de situaciones deben ser abordadas en primera instancia por la administración y el comité de convivencia, con el fin de ser resueltas por mecanismos de conciliación; pero en caso que No puedan ser resueltas en esta instancia, los contendientes pueden acudir a mecanismos alternativos de resolución de conflictos ó a instancias jurídicas y administrativas de acuerdo al origen de la situación que generó el conflicto.

6. Se pueden establecer multas para los infractores de la convivencia si la respuesta es no cual será la sanción….o se puede publicar estos daños?

R/ Si se pueden establecer sanciones económicas, conforme lo establece la Ley 675 de 2001, que deben estar consagradas en el reglamento de propiedad horizontal; pero se deben establecer en procedimientos y escalas de sanciones basadas en los principios de proporcionalidad y el debido proceso; en dado caso se deben establecer con la implementación del reglamento interno que debe ser definido y aprobado por la Asamblea de propietarios, como una herramienta de organización para la copropiedad.

7. El coeficiente se paga según el tamaño del terreno donde está la unidad privada o casa o según los metros construidos.

R/ El coeficiente se determina por el área construida y debe estar definida de acuerdo al índice de construcción conforme la licencia otorgada al constructor por parte de la autoridad de planeación municipal.

8. Unas casas que extendieron su área común de uso exclusivo dos metros más no deberían incrementar su coeficiente y por ende el valor a cancelar por cuota, pues estas casas frente a su fachada tenían un metro el cual usaban para su uso exclusivo (algo parecido a un andén) pero disimuladamente fueron creando un límite cercado con vegetación que amplió su área común de uso exclusivo 2 metros más en tal zona colocaron asadores, mesas etc quedando claro que solo ellos hacen uso de tales extensiones.

R/ Las áreas comunes para uso exclusivo, No son áreas privadas; como su nombre lo indica y conforme lo establece la Ley 675 de  2001 en su artículo 22; son bienes comunes que por su ubicación y características su uso y goce estaría limitado para todos los propietarios y este disfrute sólo lo podría ejercer una unidad privada (aplica para terrazas, balcones, cubiertas, patios interiores y en algunos casos parqueaderos); sin embargo ese uso exclusivo de dicho bien común está sujeto a unas obligaciones para la unidad privada que se surte de usufructo sobre dicho bien y en el reglamento de propiedad horizontal deben estar definido los bienes para uso exclusivo su ubicación, uso y el bien privado a que le corresponde dicho uso exclusivo. estas áreas de uso exclusivo NO pierden su carácter del Bienes Comunes, por tal razón la Asamblea de Propietarios pueden varias las condiciones de estos, solicitar a los usufructuarios las compensaciones económicas por el uso exclusivo de dichos bienes con fines de mantenimiento sobre las mismas a cargo de la persona jurídica.

En caso de las modificaciones en las condiciones y definición de zonas para uso exclusivo por parte de la Asamblea de Propietarios, exige que sea aprobado por mayoría calificada y que cumplan con las disposiciones en materia de urbanismo para el sector donde se encuentra ubicada la copropiedad; y debe ser contemplados a través de la respectiva reforma al reglamento de propiedad horizontal.

9. En el evento de que tal situación amerite un replanteamiento en los coeficientes ante qué autoridad se debe exigir, pues es un número considerable de copropietarios los que hicieron tal modificación y es posible que ante una asamblea ordinaria o extraordinaria tal solicitud o reclamo no prospere.
R/ otra situación es la desafectación de bienes comunes para convertirse en bienes de dominio particular ó privado; que debe ser bajo un estudio y una propuesta clara para ser sometido a aprobación  de la Asamblea de Propietarios, que exige que dichas desafectaciones sean aprobadas por mayoría calificada y que cumplan y debe ser contemplados a través de la respectiva reforma al reglamento de propiedad horizontal con la modificación de áreas y de los coeficientes, así mismo el trámite de la respectiva licencia de urbanismo con la modificación de los planos y demás trámites y ajustes administrativos tanto interno como ante la autoridad de Planeación, notariales y de registro.

10. En un edificio de 8 apartamentos, los propietarios han ido cambiado el uso de las unidades privadas de vivienda a oficina, en este momento 3 unidades conservan el uso para vivienda, los demás tienen uso de oficina, los propietarios de los apartamento que tienen uso de vivienda han solicitado que en la Asamblea de propietarios se fije un modulo especial de contribución a los propietarios de los inmuebles que tienen uso de oficina, cuál sería la mejor alternativa?

R/ Es claro que la dinámica en las copropiedades, es cambiante con el tiempo; en tal sentido los cambios de uso se pueden definir con la aprobación de una reforma al reglamento de propiedad horizontal adoptada bajo estudio previo por la asamblea de propietarios, teniendo en cuenta el cumplimiento de las normas de uso de suelo para los predios ubicados en la copropiedad que permita dicho cambio de uso del bien privado; dentro del contenido del reglamento de propiedad horizontal que se apruebe en la reforma del mismo, se deben consagrar los mecanismos efectivos y bajo criterio de ponderación para el cobro de las expensas comunes.

11. Cuál es el procedimiento adecuado para la imposición de multas por inasistencia a Asamblea, a los propietarios que no asisten, teniendo en cuenta que es un derecho y No un deber de los propietarios asistió a la sesión?.

R/ No es que, no sea legal la imposición de sanciones por obligaciones No pecuniarias; lo que ocurre es que conforme lo establece el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, debe tenerse en cuenta que las sanciones deben ser sujetas a un debido proceso y consagradas dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal, para su imposición.

 En mi opinión sobre este tema, siempre he argumentado y debatido; la razón por la cual se pretende obligar a los propietarios a asistir a una Asamblea de Propietarios, sobre la base que desafortunadamente, las reuniones de Asamblea, No son objetivas ni desarrolladas con un criterio de seriedad sobre los temas a tratar en el orden del día; ahora que más sanción para un propietario que No asiste a la Asamblea de propietarios, que someterse a las decisiones de los demás propietarios que sí asistieron y tomaron una decisión sobre los puntos tratados en el orden del día (aprobación de estados financieros, cuotas y presupuestos, nombramientos, entre otros); además el propietario en el ejercicio de su legítimo derecho, puede decidir si asiste ó No a la reunión, ó otorga poder de representación en otra persona que represente a su Unidad Privada en las deliberaciones y decisiones de la Asamblea de Propietarios.

 La imposición de multas, debe estar consagrada por la aplicación de un debido proceso, en el cual  el infractor tenga derecho a responder sobre la causa de la infracción (en este caso No asistir a la reunión de Asamblea), que le garantice poder responder y en tal caso impugnar la decisión que pretenda sancionarle, en sujeción a los principios del derecho civil y la constitución; para que exista un equilibrio, en la aplicación proporcional a su conducta, para verificar si es ó No un acto intencional en contra del orden jurídico que rige a la Copropiedad.

12. Cuál es el procedimiento, para negar la participación con Voz y Voto en la Asamblea; a los propietarios que se encuentra en mora en el pago de las obligaciones ante la administración de la respectiva copropiedad?.

R/ En primer lugar la restricción a los propietarios que se encuentran en mora en el pago de obligaciones con la administración de la copropiedad solamente puede aplicarse sobre la prohibición en el ejercicio del voto de una decisión de carácter económico, más No se puede restringir el derecho de cada propietario en asistir y participar con Voz en la Asamblea de Propietarios; conforme lo pronunció la Corte Constitucional en la sentencia T-035 de 1.997.

Sin embargo para que esta situación en la cual se le restrinja al propietario de la unidad privada que se encuentra en mora con el pago de expensas comunes, el poder ejercer el derecho a votar las decisiones de carácter económico en la Asamblea de Propietarios; debe estar establecido en el contenido del texto del reglamento de propiedad horizontal.

En caso que una Asamblea de Propietarios, pretenda aprobar dicha restricción sin que se encuentre consagrado de forma expresa en el reglamento de propiedad horizontal; No será eficaz, ni exigible; en tal sentido para que se pueda aplicar, es necesario que se apruebe con la respectiva reforma al reglamento de propiedad horizontal que deberá ser aprobado por la Asamblea de Propietarios bajo la mayoría calificada establecida en la Ley 675 de 2001.

13. En una copropiedad en la cual el uso de los bienes privados está establecido el uso para vivienda, en un apartamento del primer piso, el residente coloco una papelería y ubico un aviso sobre la fachada; cual es el procedimiento para atender esta situación?

R/ La administración tiene la obligación de hacer cumplir el reglamento de propiedad horizontal, incluso en dado caso acudiendo a las instancias jurídicas ó administrativas necesarias para tal fin. Sugiero que debe notificar al propietario ó residente, el incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, otorgando un término perentorio para su cumplimiento, es decir retirando el aviso a su responsabilidad y restableciendo la zona común afectada (fachada) a las condiciones normales y dando uso a su unidad privada para lo cual quedo establecida en el reglamento (en este caso uso de vivienda); en caso contrario podrá iniciar una acción contravencional contra el infractor ante autoridad local de planeación por dicho incumplimiento, para que se ajuste a las normas de urbanismo y al reglamento de propiedad horizontal.

14. Ante la demora en los procesos de cobro jurídico; que mecanismo se sugiere para el manejo de la cartera morosa, teniendo en cuenta el respeto de los derechos fundamentales?.

R/ Siempre he destacado, que la administración debe aplicar los principios de la gestión de cobro administrativo y para ello utilizar todas las herramientas y alternativas para lograr el más efectivo mecanismo de recaudo y gestión de cobro prejurídico, para que la acción de cobro jurídico sea el último recurso para los casos puntuales que agotada la gestión de cobro administrativo, sea necesario aplicar.


15. En una copropiedad, el reducir el Número de miembros del consejo de administración, amerita la reforma al reglamento de propiedad horizontal de la misma?

R/ Si se encuentra definido dentro del reglamento de propiedad horizontal unas condiciones especificas sobre las condiciones para la composición y cantidad de los miembros del consejo de administración; y dichas condiciones requieren ser modificadas; es necesario que se aprueben con la respectiva reforma al reglamento de propiedad horizontal que deberá ser aprobado por la Asamblea de Propietarios bajo la mayoría calificada establecida en la Ley 675 de 2001.

16. En un Conjunto integrado por etapas, en qué momento la constructora debe pagar cuotas de administración de los respectivos bienes de dominio particular que No ha enajenado?

R/ La constructora como propietario inicial, tiene la obligación de pagar las expensas comunes necesarias de las unidades privadas, desde el momento en que somete el proyecto al régimen de la propiedad horizontal bajo la protocolización del reglamento de propiedad horizontal que da inicio a la persona jurídica; con la definición del proyecto provisional de gastos para funcionamiento de la copropiedad; así mismo aplica en los casos de copropiedades desarrolladas por etapas; en las cuales se irán incorporando las etapas al proyecto y se van definiendo en las reformas al reglamento que indexen las nuevas unidades privadas que la conforman y que están sujetas a contribuir en las expensas comunes necesarias para el funcionamiento de las áreas y servicios comunes de conformidad con el artículo 7 de la Ley 675 de 2001.

17.      Cómo se procede cuando un copropietario no suministra la información requerida para conformación del libro de propietarios y residentes del Conjunto, porque tampoco suministra la información de los residentes arrendatarios del inmueble, lo cual constituye un riesgo, cuando en la en el Conjunto no existe conserjería porque no existe caseta para ello, se presenta inseguridad porque no existe control sobre las llaves de áreas comunes?

R/ Una de las obligaciones de los propietarios, definidas por la Ley 675 de 2001, es la de suministrar información sobre su bien privado y la de informar a la administración sobre los residentes que habitan su unidad privada; en tal sentido dentro del desarrollo y aplicación del reglamento de propiedad horizontal ó un eventual reglamento interno, se puede definir dicha obligación y el procedimiento administrativo para la recolección de dicha información y el manejo de la misma.

Gracias por su atención y colaboración. Sus inquietudes se consideran muy valiosas para los resultados del taller desarrollado.

Se encuentran disponibles las memorias en Disco Compacto sobre el taller de la convivencia en la Propiedad Horizontal; en el CD encontrarán, la presentación del taller, orientaciones sobre mecanismos para resolución de conflictos, jurisprudencias y sentencias de la corte constitucional relacionadas con situaciones de Convivencia en la propiedad horizontal, modelo de reglamento interno y manual para la convivencia, entre otros documentos de carácter normativo que aplican sobre el tema. Adquiera estas memorias contactándose a través de este correo ó a los teléfonos de contacto.


EDGAR FERNANDO MARTINEZ
Celular 301-6146435 
Enviar sus inquietudes y comentarios sobre el taller, a los siguientes correos electrónicos:

martes, 8 de noviembre de 2011

ORIENTACIONES Y CONCLUSIONES DEL TALLER SOBRE LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Z.
Bogotá D.C., 30 Octubre año 2011.

Fuentes Consultadas:  Ley 675 /2001 –  Código Nacional de Policía y Convivencia, Lonja de Tulua, Valle del Cauca;  Cartilla para la Convivencia -Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. Año 2007 Sentencias de la Corte Constitucional – Cartilla para la resolución de conflictos y MARCS  año 2010, Ley 1453 de 2011 Estatuto de Seguridad Ciudadana –Revista Metrocuadrado.- Liga del Consorsista en la Propiedad Horizontal en la República Argentina- Asociación Colombiana de Centros Comerciales.

Este artículo tiene como objetivo de hacer una recopilación de conceptos y de principios Normativos establecidos tanto por el Régimen de Propiedad como de las normas de Convivencia Ciudadana acerca de los principios y reglamentación  que se deben tener en cuenta para el diseño y organización interna de las Copropiedades con relación a la aplicación de los principios de buena vecindad, respeto para la sana convivencia y el uso adecuado de los bienes comunes.

Adicional en este artículo se desarrollan los alcances del taller que se llevo a cabo el día 22 de Octubre de 2011 en la ciudad de Bogotá D.C.

La propiedad horizontal como ente comunitario, No está ajeno a la inconformidad de algunos residentes por la conducta de las personas ya sean residentes, visitantes; por las decisiones que adopte la administración ño los órganos de dirección.

Sin embargo la premisa es hacer un análisis a la problemática, socializar los problemas que afectan a la comunidad con discreción y autoridad, buscando acercamiento con los actores y planteando medidas para resolver las causas de conflicto. Acudir a instancias externas solamente agotando el proceso interno, y buscando desalentar las vías de hecho y la violencia.

El principio de la convivencia pacífica y la solidaridad social propende al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad entre los propietarios de los inmuebles o sus tenedores.

De acuerdo con lo anterior, es posible afirmar que la noción general de propiedad que estableció desde finales del siglo XIX el Código Civil colombiano sufrió una profunda transformación a partir de la concepción del derecho moderno de propiedad horizontal que impuso a los propietarios dentro del colectivo social comportamientos serenos, más acordes con la cooperación y la solidaridad ciudadana.

Es probable que el verdadero efecto de los principios orientadores de la Ley 675 de 2001 en materia de propiedad horizontal solo comience a percibirse en unos años, es decir, cuando la sociedad los asimile y acoja como suyos sus postulados.

Veamos que dice la Ley 675 de 2001, donde da los conceptos básicos sobre la Convivencia:


PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

La Ley 675 de 2001, en sus principios orientadores que aplican para el régimen y los que a él se someten; otorga los postulados  básicos sobre la Convivencia Pacifica, la Solidaridad, el buen uso de los espacios comunes y privados; para lograr el desarrollo empresarial y comunitario, como elemento fundamental del objeto social de una Copropiedad, y de paso exhorta para que de acuerdo a la definición de derechos y obligaciones de los propietarios, usufructuarios ó tenedores a cualquier titulo de una Unidad Privada, establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal y los reglamentos internos ó Manual de Convivencia; se defina como una Política y principio general en el cual deben actuar todos los órganos de dirección y administración, así como la comunidad que habita en la Copropiedad.

ARTÍCULO 2º. PRINCIPIOS ORIENTADORES DE LA LEY. Son principios orientadores de la presente Ley:

1.      Función social y ecológica de la propiedad.  Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente.

2.      Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.


3.      Respeto a la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley.

4.      Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común.

5.      Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.

EL COMITÉ DE CONVIVENCIA Y OTRAS INSTANCIAS ESTABLECIDAS EN LA LEY 675 DE 2001.

La Ley 675 de 2001, define los mecanismos para la solución de conflictos y da luz al fortalecimiento a un órgano asesor, de apoyo comunitario que en primera instancia busca dirimir las controversias internas en una Copropiedad, con principio de equidad y en cumplimiento a los principios orientadores que aplican para el régimen y procuran el respeto y la solución de conflictos.

ARTICULO 58º. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, de podrá acudir a:
1.      COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida  en  edificios de uso residencial, su solución se podrá  intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual  intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2.      MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

 PARAGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y esta integrado por un número impar de tres (3) o más personas.

PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.

PARÁGRAFO 3º . Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

ORIENTACIONES A TENER EN CUENTA  PARA EL DISEÑO DEL REGLAMENTO INTERNO Y MANUAL PARA LA CONVIVENCIA

El reglamento de propiedad horizontal que rige la Propiedad Horizontal, tiene como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la propiedad horizontal, sin embargo por lo general define un marco general, y No un marco especifico en el funcionamiento y diario vivir, por lo cual es necesario implementar una serie de indicaciones y procedimiento internos que permitan el desarrollo armónico y organizado de la copropiedad

El reglamento de Propiedad Horizontal,  es considerado un contrato de adhesión. Contrato de adhesión es aquél en el cual, aunque firmado por varias partes, sólo una interviene en la redacción de sus cláusulas. Al comprar una unidad. el propietario acepta las disposiciones de ese reglamento y es como si lo hubiera firmado. Ejemplos clásicos de contratos de adhesión son los de servicios públicos. Al subir a un colectivo y pagar el boleto, estamos celebrando un contrato con la empresa de transportes, pero en realidad no podemos discutir sus condiciones. Simplemente nos adherimos. Estamos celebrando un contrato de adhesión.

Quien compra una unidad funcional en un edificio sometido a la Propiedad Horizontal; como también quien lo administra, deben saber que el Reglamento de propiedad horizontal, es la verdadera normatividad de la Copropiedad. Incluso en orden de prioridades. Esto último quiere decir que en cualquier litigio, el juez, al valorar las conductas de los contendientes, primero tendrá en cuenta si se observó el reglamento y sólo en segundo lugar cualquier otra ley.

Curiosamente siendo una escritura pública tan importante, los gestores No suelen entregar copia de ella al momento de escriturar las unidades, a cada propietario; ó sólo hacen mención de una parte de esta en la escritura púbica de enajenación. Esto perjudica notablemente la convivencia, pues en muchísimos casos los propietarios no sólo no se ajustan a sus normas sino que ni siquiera saben de su existencia, pese a que si leyeran bien el título de dominio que les entrega el escribano, verían
que allí se dice que conocen el reglamento y que se obligan a cumplirlo en integridad.

Al reglamento de Propiedad Horizontal, se lo debe distinguir del reglamento interno. La diferencia es que el primero precede a las ventas ó enajenación – transferencia de dominio de las unidades. Como dijimos, el propietario inicial (constructor) no puede venderlo fraccionado sin redactar primero ese reglamento de Propiedad Horizontal. Y debe hacerlo siempre por escritura pública e inscribirlo en el Registro de Instrumentos públicos de la jurisdicción. En cambio, el reglamento interno es el que se dan (en forma facultativa y no obligatoria) los propietarios en asamblea y como sólo tiene valor entre ellos y no respecto de terceros no es necesario que sea efectuado por escritura pública.

El reglamento interno, es un mecanismo de organización, basado en los principios del derecho privado de ámbito civil que permiten que una entidad ú organización, defina los lineamientos para el desarrollo y funcionamiento de la misma organización, bajo los parámetros y procedimientos que permitan obtener resultados con base en el objetivo social de la misma. La Convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los residentes la observación puntual de algunas normas, que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos.

El reglamento de propiedad horizontal que rige la Propiedad Horizontal, tiene como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la propiedad horizontal, sin embargo por lo general define un marco general, y No un marco especifico en el funcionamiento y diario vivir, por lo cual es necesario implementar una serie de indicaciones y procedimiento internos que permitan el desarrollo armónico y organizado de la copropiedad.

La Asamblea cumple una función esencial al definir las nuevas condiciones en cumplimiento al régimen de Propiedad Horizontal, en el cual con base al análisis hecho por la Administración ó el Consejo de Administración, ó por situaciones propias en el desarrollo del ente, como es el caso de la desafectación de bienes ó solicitud de un propietario para la adjudicación de un bien común para su uso exclusivo, entre otros; pone en manos del máximo órgano de dirección la posibilidad de la reforma al reglamento de propiedad horizontal.

Para la reforma al reglamento de propiedad horizontal, se requiere en primer lugar que la Asamblea se desarrolle con Quórum Y Mayoría Calificada (el Voto favorable del 70% de los bienes privados representados en la sesión), para que pueda deliberar y decidir la reforma, adicional a ello, se debe tener en cuenta que la reforma aprobada, causa efecto desde el momento de la aprobación y con ello el reglamento de propiedad horizontal queda sin validez al momento de que se apruebe el “nuevo”; así mismo se debe protocolizar la reforma, elevando el documento aprobado que lo contiene mediante escritura pública con los anexos exigidos y posterior a su protocolización, deber ser llevado copia de la escritura tanto a la oficina de Instrumentos Públicos como al despacho encargado del registro de la persona jurídica.

En otra situación diferente, se define por parte de la Administración ó el Consejo de Administración; que existe el reglamento de propiedad horizontal con pautas generales y consideran complejo é innecesario hacer una reforma al mismo, a razón que solamente se deben fijar procedimientos que no fueron definidos en la escritura que contiene el reglamento de propiedad horizontal.  

En este caso; se puede diseñar un reglamento interno, que es en sentido de analógia como un decreto reglamentario; el cual busca suplir los vacios del Reglamento de Propiedad Horizontal, definiendo procedimientos para la aplicación de RPH; incluso para definir las pautas de organización de la Copropiedad; para este caso es importante tener en cuenta que el reglamento interno, puede ser aprobado por Asamblea sin requerir una mayoría calificada para su deliberación y aprobación; incluso; la Asamblea puede delegar en el Consejo de Administración su discusión y aprobación.


DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS

Los derechos y los deberes de cualquier ciudadano, están íntimamente ligados, puesto que el disfrute de un derecho implica siempre el cumplimiento de un deber, para no afectar los derechos ajenos. Esta premisa, tan sencilla,  que fácilmente se olvida, en su No aplicación causa la falta de convivencia pacífica.

Los principales derechos cuando se vive en un Edificio, Conjunto Residencial, Condominio ó Centro Comercial;  el cual cuenta con apartamentos, casas, locales en arrendamiento por parte de arrendatarios ó uso por parte sus propietarios ó tenedores, además de los derechos propios de todos los ciudadanos, son los que permiten el uso y disfrute del bien; el Ciudadano sea cual fuere su situación; tiene derecho a usar y servirse de todas las áreas y bienes comunes, (Ascensores, Jardines, Parques, Piscinas, Saunas, pasillos, escaleras, etc.) y de su Unidad Privada siempre que lo haga según la naturaleza y destino ordinario de los mismos, y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, habitantes, propietarios, arrendatarios, visitantes y personal que labora en la Copropiedad.

Otro derecho de los propietarios ó arrendatarios y de la comunidad en general, es el de vivir en un ambiente amable, limpio, saludable y estético. Por esa razón se debe insistir mucho, exigir permanentemente el cumplimiento de las más elementales normas de educación, solidaridad, respeto, la aplicación de la moral y las buenas costumbres.
EL PAPEL DE LOS ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION FRENTE A LA PROMOCION DE LA CONVIVENCIA
La Propiedad Horizontal, pertenece a un tipo de organización social muy dinámica, pero al mismo tiempo afectada por fenómenos tanto internos y externos, muchas veces No previsibles; en tal sentido la dinámica social de la que hago mención, en ocasiones permite que el uso y destinación tanto de los bienes comunes y bienes privados pueden cambiar con el paso del tiempo, generando conflictos entre propietarios, por sujeción al Reglamento y la Ley.

}  La Convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los propietarios y residentes la observación puntual de algunas normas, que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos.

}  Otro derecho de los propietarios y de la comunidad en general, es el de vivir en un ambiente amable, limpio, saludable y estético. Por esa razón se exige el cumplimiento de las más elementales normas de educación, y sancionar a quienes arrojan basuras, colillas de cigarrillos, papeles y demás desechos, o a los que se creen con derecho a utilizar las zonas comunales o públicas como "sanitario" de sus mascotas. Igualmente a quienes pretendan practicar costumbres inadecuadas como utilizar las ventanas, balcones o escaleras para colocar a secar la ropa, los tapetes o las alfombras.

Finalmente, digamos que existe un elemento importantísimo en la función de administrar una Copropiedad; que ha sido descuidado por la ley y que en todo debe ser promovido por el Reglamento de Propiedad Horizontal, ó por los Reglamentos Internos y Manuales para la Convivencia; en el cual debe suplir: Se trata de la necesidad de fomentar el mutuo conocimiento, la solidaridad y colaboración entre los miembros de la comunidad en la Propiedad Horizontal definiendo reglas muy claras, así se trate de propietarios como de inquilinos u ocupantes. Por el simple hecho de convivir, las personas deben conocerse y tratarse. De ese modo las Asambleas pasarían a ser una feliz oportunidad para encontrarse y cambiar ideas acerca del mejoramiento de la convivencia, superándose la actual situación de aislamiento y desconfianza mutua.

El papel fundamental de la Asamblea de Propietarios, es la promoción de las acciones para el desarrollo de la comunidad bajo la promoción de los derechos fundamentales y las orientaciones para el adecuado funcionamiento de la misma; para ello debe encaminar sus decisiones hacía estos objetivos que deben ser los mismos de la persona jurídica, y deben concordar con las normas que regulan los principios de derecho civil.

El consejo de administración, como órgano de dirección designado por la Asamblea de Propietarios; cumple una función de acompañamiento a la gestión de la Administración, debe mantener una posición mediadora y receptiva frente a las situaciones de convivencia que se presentan entre los actores sociales de la Copropiedad.

El primer promotor y orientador hacia la convivencia, debe ser el encargado de la administración.

}  Debe ser creativo al abordar la problemática que se presente entre propietarios y residentes con relación a la sana convivencia, ser proactivo en fijar normas y procedimientos que basados en la protección de los derechos humanos, permitan fijar reglas de juego para el desarrollo de la comunidad.

}  Y al abordar las situaciones que se presenten y que involucren conflictos personales; su función fundamental es orientar y construir lazos de confianza, acercamiento y proponer alternativas de solución, en primera instancia.

}  Sin embargo debe ser proactivo en la formulación de los procesos que pondrá en conocimiento del Comité de Convivencia para el desarrollo de procesos de conciliación.

}  Cumple una función esencial en el diseño y orientación de los proyectos de implementación de reglamento interno ó manual para la convivencia y en la reforma al Reglamento PH.

El Comité de Convivencia; es un órgano de constitución reglamentaria; que definen los mismos propietarios en la Asamblea de Propietarios y define sus funciones conforme los lineamientos de la Ley 675 de 2001 según su Reglamento Interno, cuya finalidad es la de intentar solucionar controversias o conflictos, mediante la propuesta de fórmulas de arreglo, que surgen con ocasión de la vida y convivencia entre propietarios, residentes, administradores, Consejo de Administración y Revisor Fiscal y así dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad.

LAS SANCIONES Ó MULTAS Y EL DEBIDO PROCESO
El debido proceso constituye una garantía infranqueable para todo acto en el que se pretenda -legítimamente- imponer sanciones, cargas o castigos. Constituye un límite al abuso del poder de sancionar y con mayor razón

La importancia del debido proceso se liga a la búsqueda del orden justo. No es solamente poner en movimiento mecánico las reglas de procedimiento. Con este método se estaría dentro del proceso legal pero lo protegible mediante tutela es más que eso, es el proceso justo, para lo cual hay que respetar los principios procesales de publicidad, inmediatez, libre apreciación de la prueba, y, lo más importante: el derecho mismo

Dentro del marco de la Ley 675 de 2001 y en los reglamentos de propiedad horizontal; se define la viabilidad de que se impongan sanciones económicas (multas) contra los propietarios y residentes de las unidades privadas; que incumplan lo postulados de las normas básicas para el desarrollo social y armónico de la convivencia, a través de conductas que generen incomodidad, desorden ó atenten contra el uso adecuado de los bienes comunes.
El sentido de la imposición de dichas sanciones, es previo agotamiento de un proceso, en el cual se invita inicialmente de forma amigable al infractor a moderar y corregir su conducta, hasta llegar a un proceso de imposición de una sanción económica que debe ser proporcional al grado de infracción y sustentado en un procedimiento para su imposición y ejecución; en el cual se involucrarán los actores y directrices internas para su aplicación.

MULTAS POR INASISTENCIA A ASAMBLEA
Regularmente, en los edificios y conjuntos residenciales se obliga a quienes no asisten a las asambleas, el pago de una multa pactada por los miembros del consejo de administración e incluso, por la asamblea misma.

El desembolso del dinero se hace sin ningún formalismo y se da por sentado que el copropietario queda a 'paz y salvo' con la asamblea.
Sin embargo, según lo menciona la ley 675 de 2001 (ley de propiedad horizontal) este tipo de multas no gozan de libre albedrío como hasta el momento se cree. Para hacerlas efectivas, estas sanciones deben seguir el siguiente proceso:
1. Cualquier tipo de 'castigo' que la asamblea tenga previsto para los copropietarios inasistentes, debe estar escrito en el reglamento de dicha propiedad. Si no existe en este documento, puede añadirse pero una vez el reglamento sea sometido a una reforma oficial; de lo contrario, no es legal.
2. Cuando la sanción existe en el reglamento, se puede hacer efectiva pero después de un procedimiento. En primer lugar es necesario que la persona sancionada sea notificada de su falta y por ende, de la manera cómo debe enmendarla.
Segundo, el sancionado tiene derecho a defenderse y presentar pruebas que fundamenten su defensa. De no hacerlo, la asamblea estaría violando el derecho al debido proceso.
Tercero, las sanciones deben ser paulatinas. Antes de asegurar una pena pecuniaria (de dinero), la asamblea y el Consejo de administración deben agotar las demás reprensiones: llamado de atención personal y llamado de atención público (por escrito).
Al respecto, el artículo 60 de la Ley de Propiedad Horizontal es más específico:
"Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad.

"Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación.

"Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
PARÁGRAFO. En el reglamento de propiedad horizontal se indicarán las conductas objeto de la aplicación de sanciones, con especifi cación de las que procedan para cada evento, así como la duración razonable de las previstas en los numerales 1 y 2 del artículo precedente, de la presente ley".

MECANISMOS ALTERNATIVOS PARA RESOLUCION DE CONFLICTOS
Parte importante de la doctrina sobre resolución de conflictos reconoce dos grandes sistemas de respuesta. El primero, denominado de autocomposición, compuesto por aquellos medios en los cuales son las propias partes confrontadas las que resuelven sus desavenencias, en ejercicio de la autonomía de la voluntad, ya sea de manera directa o asistidos por terceros neutrales que facilitan el diálogo y la búsqueda de soluciones al conflicto. Dentro de este primer grupo se encuentran mecanismos como la negociación, la mediación y la amigable composición.

La conciliación es un mecanismo de solución de conflictos a través del cual, dos o más personas gestionan por sí mismas la solución de sus diferencias, con la ayuda de un tercero neutral y calificado, denominado conciliador.

La conciliación es un procedimiento con una serie de etapas, a través de las cuales las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistible, transigible o determinado como conciliable por la ley, encuentran la manera de resolverlo a través de un acuerdo satisfactorio para ambas partes.

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Edgar Fernando Martínez Z.
Director del Sitio www.admonph.galeon.com